来源：新京报

记者：徐倩 编辑：杨娟娟

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进入2023年，随着房地产市场预期的转好和多项利好政策落地，此前出险的部分优质房企加快出台了化债方案。

据新京报记者统计，今年以来，已经有华夏幸福、融创中国、中梁控股、祥生控股、中国奥园、旭辉控股等多家房企发布了化债进展或方案。同时，佳兆业、景瑞控股等出险房企达成此前的复牌条件，已经正式复牌。

在防范化解头部房企风险的政策指引下，会否有更多的出险房企抓住“化债窗口期”以走出困境？

今年以来，已经有华夏幸福、融创中国、旭辉控股等多家房企发布了化债进展或方案。资料图片

出险房企加快化债步伐

近期较受关注的是旭辉控股的化债方案。3月10日，旭辉控股披露了化债的初步方案。根据旭辉披露的初步指示性关键条款，首先，旭辉预期债权人不会被要求接受削減欠付债务的任何本金；其次，债权人能够自愿选择转股，全面解決方案可能包含选择权，允许部分或全部债权人自愿将部分债务转换为公司股权或可转股债券。

公告显示，债务的本金分期偿还及到期日，预期将延长至全面解决方案全面实施当日起计不超过7年。同时，旭辉将以偿还部分本金或同意费的形式，向债权人支付若干前置款项，且正在制定方案，向债权人提供适当及切实可行的增信。

旭辉此次的化债方案的核心包括“不超过7年的债券展期”和灵活的“债转股”，这也参照了此前出险房企化债成功的方案，目前该方案是否能通过还需要获得债权人的同意。

按照此前的化债经验，富力地产的“整体打包”的思路为房企化债提供了整盘思路，华夏幸福用物管和代建平台的股权作为置换的“债转股”方案，也为出险房企提供了“债转股”的新思路。从目前来看，“不削减本金”“适当的展期”“支付同意费”“债转股”等方式成为房企化债的“标准动作”。

克而瑞研究中心指出，据不完全统计，富力、龙光、融创、华夏幸福等多家房企债务展期的加权平均期限达到3年及以上。这意味着一旦企业展期方案通过，将有效缓解相关公司未来至少3年以上的流动性压力，这为房企调整经营策略、回归健康轨道争取了时间。同时，债务展期也让房企付出不小代价，比如中国奥园，将对同意暂缓偿债安排的债权人支付同意费，金额约为欠付该债权人境外债务本金额的0.25%或0.5%。

易居企业集团首席执行官丁祖昱表示：“虽然债务重组可在一定程度上缓解房企流动性压力，但其本质仅是辅助手段。无论是展期、债转股等相关重组，都仅能缓解企业一时燃眉之急。重组之后，企业运营改善核心还在于销售端，即修复基本盘、依靠销售回款以恢复企业自身‘造血能力’才是关键。”

部分房企化债进展一览

能否抓住“化债窗口期”？

目前，从美元境外债来看，债券置换、债转股成为化债方案较为主流的选择。据资本市场消息，融创中国也计划在境外发行新的美元票据来置换现有票据，展期期限最短为2年，最长为9年。除此之外，债权人还可以申请将部分或者全部美元债进行债转股，即将手中持有的美元债按照一定的比例转换成融创中国或者融创服务的股份。对此，融创中国近期或将发布有关债务重组的进展公告。

除了部分目前已经公布债券重组进展的出险房企外，其他出险房企的化债之路并未明朗。例如，恒大中国、大发地产、弘阳地产、新力控股、世茂集团、融信集团等目前尚未公布具体的债务重组方案。

一方面，对于债务状况较严重的出险房企来说，债务重组落地越早越好，更有利于公司尽快向正常经营过渡。另一方面，当下正值房企化债的有利窗口期，楼市销售逐步回暖，房企融资得到改善，是否能抓住这个窗口期也是房企化危为安的关键一步。

两会刚刚落下帷幕，政府工作报告中指出，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。同时，有效防范化解优质头部房企风险也是化解金融风险的重点工作方向之一，也是今年房地产的重要工作内容。

在政策的指引下，易居智库研究总监严跃进认为：“当前全国房价总体趋稳、购房者市场信心增加、房企销售和经营状况也总体趋于稳健，这都使得房地产金融风险的防范和化解工作面临新机遇。”

部分出险房企迎来复牌

3月10日，佳兆业正式在港交所恢复买卖，成为2023年率先复牌的出险房企。

随后，3月14日，景瑞控股也正式复牌。景瑞控股发布公告，披露了2022年半年报和存款独立调查结果，达成了复牌条件，于当天上午9时正式在港交所复牌。

财报显示，2022年上半年，景瑞控股合约销售额约为45.09亿元，较2021年同期下降约75.9%；收入为24.71亿元，较2021年同期下降约51.5%；毛利为2.02亿元，毛利率为8.2%，净亏损为14.54亿元。截至2022年6月末，公司总资产为594.18亿元，较2021年12月31日减少6.1%，公司净债务资本比率约为129%；银行存款及手头现金总额（包括受限制现金）为75.39亿元。

在债务违约方面，景瑞控股表示，自2022年1月1日至今，集团未能支付5笔美元债的本息，根据公司对境外美元优先票据的重组管理和公平对待所有债权人，将暂停支付其他境外美元优先票据。同时，景瑞控股也表示，目前已委任钟港资本有限公司为财务顾问，以评估集团的资本结构、评估集团的流动资金及探寻所有可行解决方案以缓解当前流动资金问题，并达成对所有持份者最优的解决方案。