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前言

(资料图)

一季度厦门迎来了年后的“开门红”，成交量飙升，开盘量及去化大幅上扬，二手房亦出现了了回温，在3月新房及二手房单月成交均超越了3100套，达到2022年以来的新高。在数据层面看，厦门楼市在逐渐走出低谷期，开始回暖。叠加利率下调、放松限购限售等政策也提高了购房者对市场的信心，带动购房者加速入市，而本轮释放之下，主因在于刚需购房意愿的回归，为厦门楼市注入了活力，于此同时市场分化加剧，厦门房企亦将进入 “狙击战”， 去库存仍是主旋律。

厦门榜单

榜单数据说明

1.权益榜数据口径：是以企业股权占比为口径，即：若某项目为多家房企合作，则该项目的业绩按照股权占比计入相应企业；

2.操盘榜数据口径：是以企业操盘为口径，即若某项目为多家房企合作开发，则该项目的业绩仅归入操盘企业；

3.全口径榜数据口径：指企业集团连同合营公司及联营公司所有项目业绩的累计值，不考虑权益和操盘，不包含代建；

4.单盘榜数据口径：是以成交数据为商品住宅备案数据，包含普通住宅及别墅。

5.企业范畴：厦门全市在售房源，剔除退房数据；

6.项目属性：企业榜统计数据为商品房数据（商品住宅、商业、办公、车位/车库）；

7.数据来源：涉及销售金额及销售面积均为签约备案数据，不包含大定和认购数据；

8.统计时间：2023年1月1日-3月31日。

榜单解读

01

一季度楼市上演“狂飙”

3月供求量创近一年新高

2023年一季度，厦门商品住宅新增供应45.80万㎡，环比下跌11.02%，同比上涨44.87%；成交面积52.65万㎡，环比下跌9.28%，同比上涨29.36%；均价40377元/㎡，环比下跌14.76%，同比上涨9.62%。

1月受春节前淡季影响整体成交量处于低位，但自2月开始，在贷款利率下调至3.8%的利好刺激下，市场出现趋暖回弹迹象，特别是岛外来访认购量激增，带动整体市场回升一路上演“狂飙”，单3月供应量35.65万㎡，成交量31.71万㎡，均创2022年以来的高峰。

从成交结构来看，一季度回温主要是去年下半年犹豫不决、被压抑的刚需客户积极入场，刚性需求得以释放所致。其表现在同安、翔安两大刚需主力城区在一季度住宅成交均超1200套，70~90㎡的刚需户型产品成交占比明显回升，都说明了这次回暖是由刚需客群支撑的。

从开盘情况来看，自2月下旬开始新盘入市意愿强烈，3月推盘量同环比达到新高，且平均去化率接近6成。与去年整体相比 ，岛外刚需盘去化率明显大幅提高， 岛内改善客群的信心也受此影响，在一定程度上加强了购房意愿，学仕里、天琴海开盘加推均取得了优秀的去化。从去化户型情况下，岛外去化基本集中在100㎡以下低总价户型产品，大面积产品去化依旧有较大难度，岛内则是中间段户型受到竞争产品较多的影响，弱于两端户型的去化。

总体上， 厦门刚需客群的置业信心在政策刺激下有所修复，虽然在经过2月的释放后3月案场表现有所回落，但低总价项目依旧保持较高的去化速度，刚需客群仍有持续进入市场的意愿。

02

政策再出组合拳

进一步修复市场情绪

除2月下调贷款利率之外，3月末厦门悄然放松了限贷、限购政策，户籍单身人士可在厦门购买第二套房，并且缩短了限售时间，由原来的取证后满2年/5年，变更为取得网签备案后2年/5年。

近年来，厦门楼市政策暖风频吹，岛外落户政策放松、限购逐渐松绑、首套利率降至3.8%，如今限售政策也出现变动，整体购房环境日渐轻松，大大减少了房屋持有的时间成本，有利于进一步修复市场情绪，带动置换需求入市，提升市场的活跃度，而对于购房者来说，是久违的购房友好局面。

03

国央企全面制霸

市场份额不断向上集中

从一季度全口径榜单的上榜企业来看，民企退潮仍在持续，自2021年开始民企在厦不断退后，至本季度TOP15已难觅身影。

从当前市场环境来看，未来国/央企将继续包围厦门，占据市场先机。一方面时至今日民企资金链依旧紧张，难以支撑在厦拿地并输出高品质项目，仅能在国央企为减少现金流支出打开合作窗口的机遇下，在资金层面上寻求部分合作，鲜能插手项目运作等核心内容；另一方面，市场对于民企实力仍旧存有较大的不信任，更倾向于购买国/央企开发的住宅项目，国/央企市场地位不断攀升，可以预见接下来的不论是土拍还是新房市场国/央企依旧是市场主力。

从梯队门槛来看，除操盘和权益金额TOP15门槛同比下滑外，其余门槛均不同程度的上涨。其中全口径金额门槛同比去年增长率基本实现翻番，TOP5门槛同比增长率达255%，市场集中度不断向上集中。究其原因可以看到，TOP5房企在近两年加强了紧密的合作，联合开发项目增多，例如国贸、中海、联发共同开发的学仕里、天琴海两新盘在本季度首开取得开门红，并跃居厦门商品住宅单盘销售排行榜的冠亚军；保利与国贸合作的保利国贸天琴亦稳居金额榜TOP3，都助推了各企业持续占领市场份额跻身TOP5行列。

04

国贸全口径断层夺冠

建发持续稳健操盘

从企业表现来看，今年一季度头部房企同比大幅提高了入榜门槛，在名次上表现出了不同程度的韧性。不过不论名次如何变换，在整个市场看来，头部房企在厦门已经形成了相对稳定的格局 ，在不断加速产品创新、变革与迭代的同时形成出色的流量转化和变现能力。

【国贸地产】

国贸地产在本季度拔得头筹，揽下权益金额榜、全口径金额榜冠军，凭借天琴海、海屿原、学仕里三盘入市热销加持，叠加上城、沁原以及锦里原的持续发力，全口径突破75.02亿元，与去年同期全口径金额25.12亿元相比，涨幅达298.6%。从其发展路径来看，自2021年开始不断与中海、保利、联发展开战略合作，在产品上进一步升级，天琴海作为豪宅系列的迭代作品，首开入市即取得了市场的认可，预计接下来的二期入市依旧能够为国贸实现强劲的业绩补充。

【建发房产】

建发房产一直以来，在操盘上始终占据主导权，依旧 稳居操盘金额榜第一位 。在本季度建发主要为在售楼盘持续备案，岛外翔安书香泊月在3月首开入市，岛内湖畔九境、湖畔润璟等高净值产品少量在售，不过其建发湾海项目已经进入入市前宣阶段，预计在二季度面市为建发提供一定量的业绩补充。

【中海地产】

中海地产在一季度实现了较大名次的跨越，操盘榜跃升至第二位，夺得操盘金额及全口径金额榜亚军。学仕里在短时间两次开盘加推，夺得季度商品住宅单盘冠军，另外环东海域中海花湾成交162套，位居同安区成交套数首位。中海自进入厦门以来一直保持稳健，准确占领城市的高价值地段和未来的红利区，为厦门注入新的生命和活力，接下来学仕里、上城等后期将持续备案助跑，助力中海地产保持前列。

【保利发展】

保利发展稳坐厦门金额榜TOP5，岛内天琴、岛外锦上、沁原、雲上均取得了良好的去化，其中天琴取得厦门商品住宅单盘成交金额榜季军，雲上、沁原分别位居翔安区区域商品住宅成交排行第一、第二位，另外位于海沧区云禧亦位居区域商品住宅成交排行亚军，在厦门实现全域开花，持续占领市场头部地位。

【联发集团】

联发集团在本季度实现了量的质变跻身TOP5，揽获全口径金额榜季军。主要在于战略合作实现了利益的最大化，虽然操盘量较少，但其合作开发的学仕里、天琴海、锦上等均取得不错的市场印证，加快了联发在厦门的市场占有，并且实现了大幅度的跨越；预计接下来联发会进一步加强合作，并再逐渐走向主导，不断扩充在厦门的市占率。

结语

政策环境持续精准放松

岛外刚需库存高压仍在

从政策环境来看，厦门在一季度的精准放松进一步释放出宽松信号，预计在接下来将继续为购房需求精准开窗，刺激需求入市。

从市场层面来看，岛内高端产品在二季度将持续放量，而岛外刚需产品主力供应在近郊/远郊等非核心板块，刚需客群持续加速板块分流。虽然本轮刚需客群有所释放并保持入市意愿，但岛外刚需库存高压依旧不减，特别是同安证载存量突破百万方，去化周期超24个月以上，而接下来古龙、安居等新地块的入市，将进一步加剧刚需市场的竞争。

展望二季度，岛内改善需求保持购房热情去化压力不大，而刚需释放将回稳，未来走势将取决于受众对政策的消化及开发企业的“锁客”下单能力，刚需去化依旧接受考验。

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